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2024-11-16
紫微看子女与父母缘 紫微化权在子女宫
一直以来，父母买房，不仅关乎到居住问题，也是为将来的子女考虑。毕竟孩子要读公立学校，起码得解决落户问题，而落户最快的方式就是买房。
此外，买房以后，将来孩子大了，必然也要在城市发展，给子女留个居所，相当于给他们打好了安身立命的基础，不用考虑住房问题，孩子在城市发展就没有太多后顾之忧。
既然父母多是为子女考虑，那么将来父母的房产过户给子女，是选择“在世办理”，还是“过世办理”？这两种方式，哪种更划算呢？
这种方式就是老人生前就办理相关的继承事宜，具体的方式，根据现行的民法典新规，采取这种方式将房产过户给子女，有两种操作模式：
①以买卖的方式过户。
买卖过户的方式其实和咱们平时的商品房买卖流程差不多，至于税费，也和现在的房屋买卖流程相同。
这种操作对于卖方而言，若房子“满五唯一”，无税；不满五唯一，1%个税；若再不满二，5.6%增值税；对于买方而言，1-3%契税。
比如，以总房价150万来举例：如果是满五唯一，90平米内的税费只要3万；90-144平米税费3.75万；144平米以上税费6万。
如果不是唯一住房，税费还得增加1%的个税，也就是上述不同面积的房产每个税费再增加1.5万，即：不足90平税费4.5万，90-144平5.25万、超144平7.5万。
按规定，老人将房子赠与直系亲属，房产免征个税。但是其他税还是得照常给。
比如，契税、公证费、印花税，同样以150万房产为例，老人以赠与方式生前将房子过户给子女的，费用总和需要6.15万。
如果继承的房子不符合“满五唯一”的条件，即满足五年且是唯一住房，再转卖就得征收20%个人所得税，相当于150万的房子得上税30万。
同样大面积住宅，且满五唯一，买卖方式过户比赠予方式过户更划算；如果是小面积住宅，赠与方式过户比买卖方式过户更划算。
如果房子满做五不是唯一，不论面积大小，买卖过户的方式更划算。
所以，如果选择“在世办理”过户，让子女继承房产，具体采取哪种方式过户，还得根据自己的房子大小及是否是唯一住宅等，来判断划算与否。
另外，要注意一点：如果选择赠与过户，未来如果子女继承房子以后，要再次出售这个房子，就要缴纳20%的个人所得税。除非你继承这个房子，符合满五唯一的要求，就可以免除这个税收。
根据现行的民法典新规，过世办理过户继承的方式，主要包括两种：
①无遗嘱的法定继承
根据民法典新规，如果老人去世以后，没有第一顺位继承人，就可以由第二顺位继承人继承房产，没有第二继承人，就由第三顺位继承人继承。
比如无儿无女，且老板父母都相继去世的王大爷去世，未立遗嘱，那么他的房子就可以由兄弟姐妹来继承。如果王大爷没有兄弟姐妹，那么这个房子就可以由兄弟姐妹的子女来继承。
首先，关于遗嘱的效用，目前已经没有一张公证遗嘱就下定论的说法，现行的民法典新规明确，以最终有效遗嘱为主。
也就是说，老人生前立了很多遗嘱，但是最后那张才有法律效力！
而且现行的遗嘱方式也很多，比如录视频、打印遗嘱等等，这些，都符合民法典新规。
但是现行的规定也明确：如果继承下来的房子想要转手卖掉，就需要按房子增值部分、缴纳20%的个税。
比如房子价格200万，当初买的时候只要50万，那么其中150万增值部分就要缴纳20%的个人所得税，即30万。
除此之外，还有契税等相关费用，一般也要几万块。
不过，如果继承人获得房产以后，想要出售房产，被赠与人符合“满五唯一”的条件，就可以免除20%的个人所得税。
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